부동산대책발표와 회원권

다음은 저희회사(에이스회원권(주))에 직원 공유하는 보고서중의 하나입니다.
현 정부 들어 부동산 대책이 여러차례 발표 되었는데 그것을 배경으로 회원권 시세형성의 상관관계를 살펴보고 향후 전망을 해서 고객님께 회원권에 관한 판단에 조금이나마 도움이 되시게끔 컬럼방에 싣습니다.
본 내용은 회사의 공식적인 발표는 아니오며 딜러들의 개인적 의견임을 밝힙니다.

혹시 많은 고객님께서 회원권에 관한 사항에 문의가 있으시다면 정기적으로 보고서를 싣도록 하겠습니다.



현정부 출범 후 발표된 부동산 대책
1차 2003년 10월 29일(이하10/29)
2차 2005년 8월 31일(이하 8/31)
3차 2006년 3월 30일(이하 3/30)
4차 2006년 11월 15일(이하 11/15)

*1차 10/29 전후 회원권 추이
하락 또는 약보합장에서 지루한 장이 연출되다가 발표직후 큰폭 상승이 시작됨
연말연시 랠리와 맞물려 시세가 1000포인트에서 다소 강한게 급등함
이헌재 부총리의 골프장 230개 조기 인허가 방침이 알려지며 급락
그러나 이른바 부총리의 골프장 경기 부양론의 여파는 오래가지 못함
결국, 이후 2차 발표시점까지 꾸준히 완만하게 상승하는 시장이 전개됨

*2차 8/31 전후 회원권 추이
이른바 풍선 효과의 논리로 점차 투기적 양상으로 흘러가는 측면이 보임
부동산정책의 강력한 시사로 시장에 여유자금 유입설이 지배적 이였음
시세 급등이 장기화 되며 역대 최고치를 갱신하였으며 양극화가 극심하여 초고가대는 2000포인트에 육박
폭등에 가까운 시장이 연출되자 각종 제어 및 제제를 위한 언쟁이 있으며 1700에 이르러 위기감과 기대감이 공존함
단기간 유래없는 폭등세를 나타내 투기적 분위기로 이르자 자체 위기감이 지배적 이였음

*3차 3/30 전후 회원권 추이
지배적인 위기감과 관계부처의 제제 움직임에 회원권은 급락하기에 이르름
풍선효과를 논하기에 부담스러울 정도의 폭등세 때문인지 매물출현과 맞물려 매수의 관망으로
장기적인 하락으로 대세 전환됨
여러 가지 요인이 있겠지만 투기의 대상에서의 유혹은 더 이상 없기에 추가 시장참여가 부족했음
급락이후 소강상태로 6개월여간 지속

*4차 11/15 전후 회원권 추이
장기간 소강 상태인 보합세에서 매수의 시장참여가 늘어나며 분위기가 전환
연말연시 시세 급등기를 앞두고 매수우위상황 연출됨
대책 발표 후 고른 종목에서 상승이 눈에 띄고 특히 개별적 호재 있는 회원권의 시세는 급등 수준임
흔히 말하는 풍선효과가 다시 시작되는 분위기
1400포인트를 부쩍 뛰어넘어 매물은 자취를 감추고 매수만 꾸준히 유입되고 있음
관계부처의 제제 논란은 보유세과세대상에서 제외되는 등 악재가 걷히며 시세 상승을 촉발시킴

*전망
계절적 사이클로 연말 연시 랠리가 점쳐지며
각종 악재들이(정부의 제제 등) 제외되면 결국 시세 상승이 예견됨
연말연시 시세 상승의 시기에 앞서 구입하려는 매수세 등장과 더 이상 떨어지지 않을 것이라는
판단에 매수자의 시장 참여가 증폭될 것임
게다가 정부의 대책을 불신하는 분위기가 팽배하여 점차 투자적 가치가 상승 할 것으로 보임
또한 매물이 시장에 나올만한 결정적 악재가 없다는 배경이 짙게 깔림

단, 달러약세와 유가불안 거시경제의 장기적 침체 상황등에 의한 법인 매물 또는 관련 매물이
시장에 나올 경우도 예견 할 수 있음
하지만 악재보다 호재가 많고 실제 법인 쪽에서도 별다른 움직임이 포착 되지 않는 상황에서
다급한 추가 매수세가 시장에 유입이 될 가능성이 많으므로 당분간 단기 상승이 예측됨

경기도 모 지자체에서 후원하는 사랑나눔 연예인 자선 골프대회에 참석했습니다.
화려하지는 않았지만 아름다운 사랑나눔의 현장을 여러 독자님들께 소개해 드리고 싶어 글 올립니다.

가을 내내 화창하다가 행사전날 부터 비가 내리더니 당일 아침 개인듯 하다가 비가 하염없이 내립니다.
클럽하우스에 속속 도착하는 연예인들....
가까이 하기엔 너무 먼 그들인지라 화면속에서 본 그 분들이 친근감 느껴지면서도 접근하기에는 쉽지 않았던 것이 첫인상 이였습니다.

식사 준비 된 곳으로 이동을 하니 탤런트 김00님이 계십니다.
같은조에 배정된 저는 그분과 가볍게 조우하고 악수로 통성명 하며 명함을 주고 받습니다.
어색하기 그지없지만 서로의 연관관계(?)를 대화하며 차츰 어색함의 폭이 줄어듭니다.

빗속의 첫티옾.... 기막힌 실력의 소유자인 김00씨는 동반인의 기를 확 꺽습니다. 연예인들은 모두 남는시간에 골프만 치느냐구 동반인이 웃으며 묻습니다.
평소 코믹스런 연기를 하는 탤런트 김00씨는 겸손하게도 자신을 낮춥니다.

홀을 지나면서 일행은 더욱 가까워져서 농담도 주고 받고 분위기 정말 깔끔해집니다.
골프란게 이래서 좋은 모양입니다. 첫 만남에도 금새 가까워 질 수 있는 운동...
프로에 준하는 실력을 갖은 김00씨의 원포인트 렛슨을 받으며 즐겁게 즐겁게 홀을 지납니다.
대학(00예전)때 개그모임을 만들어서 인지 정말 분위기 화기애애 했습니다. 후반부에 이르자 걷힌 구름사이로 아름다운 하늘이 새색시 모냥 부끄럽게 드러나고 구름을 뚫은 햇살은 강렬.....

깔깔거리며 어느새 라운드를 마치니 지는 해는 마지막을 불사르는지 세상을 온통 주홍빛으로 물들입니다.
단풍과 어우러진 모습이 마치 서정적 영화속의 유럽에 잘 가꾸어진 공원처럼 장관이 아름답습니다.
두손 잡고 동반인과 아쉬워 하며 인사를 나눕니다.


샤워 후, 만찬장이 펼쳐진 클럽하우스 2층으로 향합니다.
연예인들의 패션이 화사하여 식장의 분위기가 화단 같습니다.ㅋㅋ
행운권을 사며 기부하는 모습이 여기저기서 보입니다.
행운권을 파는 연단 뒤로 저희 에이스를 비롯한 후원사들의 협찬 상품이 수북히 쌓여있습니다.

진행을 맡은 인기 개그맨 황00씨의 재치있는 진행으로 무게 있고 엄숙해야 할 행사는 유쾌하고 발랄하게 펼쳐집니다.
행운권을 다량으로 구입하신 일반인, 연예인이 조별로 섞여있어 행운권을 발표할때마다 여기저기서 환호성이 터집니다.

그때마다 재치있는(?) 사회자 개그맨의 능숙한 진행으로 기부금을 마구 받습니다.
신페리오방식으로 펼쳐진 이 대회에서 최다 버디와 메달리스트는 모두 연예인들이 휩쓸었습니다.

한때 우리나라 가요계를 휩쓸던 국민가수와 요즘 잘나가는 미남 쳔기자,두분이였는데 시상을 하고 부상은 모두 기부합니다.
참 아름다운 사랑나눔입니다.
그걸 경매로 또 기부금 받고 필요한 일반인에게 드리고...

우승하신 일반인 께서도 우승상품인 고가의 전자제품을 지자체를 위해 쾌척하시고....
필요하신 일반인이 이를 또 경매로 사시고....
주는 사람 받는사람 모두가 즐거운 사랑나눔입니다.

지자체장께서 직접 ？lt;탉？기부한 명품자기도 일반인에게 고가에 낙찰되어 다시 모두 지자체로 기부됩니다.
기부행사에 기부가 재연되는 현장이였습니다.
연예인들도 지역특산물을 제하고는 부상으로 받은 상품들을 모두 내놓고....

사회자에 의하면 연예계에서 짠돌이로 유명한 임하룡(실명을 대도 괜찮을까요?)씨도 흔쾌히 쾌척할 정도였으니까요...^^
오가며 눈빛이 마주쳐도 고개를 꾸뻑이며 인사를 하는 연예인들이 그간 평소에 연예인들은 모두 거만하다는 인식을 확 바꾸어 놓았습니다.

자상한 연예인들과 아룸다운 사람들의 사랑 나눔의 단상이였습니다.
모든게 골프가 만들어준 아름다운 하루였습니다.

감사합니다.

요즘 [타산지석]이라는 비유로 곤욕을 치루고 있는 분도 계십니다.
그러나 이웃나라 일본의 골프장이 파산한 이유를 분석해보고 [타산지석]삼아 우리나라에는 그러한 사태가 발생하지 않도록 철저한 분석과 대비가 필요하겠기에 좋은 정보를 공유하려 합니다.
비단, 우리의 현실과는 흡사하다 할 수는 없겠으나 간과할 수 없는 사실이기에....

<골프장 경영전공 박찬규 박사님의 글을 인용하여 첨언합니다.>
일본의 골프산업, 그 중에서도 골프장 시장과 관련된 이야기를 할 때 빼 놓을 수 없는 것이 1970년대의 골프장 개발 붐과 80년대 후반에 발생한 거품경제의 핵심에 예탁금 회원제도가 자리잡고 있었다는 문제입니다.
우선 일본의 70년대의 골프장 개발붐에 대해 살펴보겠습니다.

고도의 경제성장을 배경으로 60년대 말부터 70년대 초에 걸쳐 골프장 건설 붐이 발생하였습니다. 그 결과 제1차 석유파동이 일어난 1973년부터 1977년의 5년 사이에 일본에서는 653개의 골프장이 개장하였는데, 이러한 수치는 일본에 골프가 전래된 1901년부터 1972년 사이에 개장한 669개의 97.6%에 해당하는 것이였습니다.

즉,70년 동안 만들어진 골프장 만큼 70년대 중반 5년동안 만들어져서 개장한 골프장 수가 비슷할 정도로 골프장 개발붐이 극심하였습니다.
그러나 이러한 골프장 개발붐은 공급과잉으로 그 이후 10여년간의 골프장 시장 침체기를 불러왔습니다. 다시 말해, 78년부터 87년 사이의 10년 동안에 266개의 골프장이 개장하였으며, 이것은 연평균 26개의 개장에 불과하였습니다.
그러나 1985년에 내수시장 확대정책의 일환으로 시행된 종합휴양지정비법(리조트법)의 영향으로 다시 골프장 건설 붐이 발생하기 시작하였습니다.

1988년에 1640개인 골프장 수가 1994년에는 2200개로 560개의 골프장이 개발되어 개장하였습니다.
이 시기에 개장한 예탁금 회원제 골프장은 대부분이 높은 가격으로 회원권을 분양하여 훗날(예탁금 반환시기가 도래한 1988년 부터 2002년)많은 예탁급 회원제 골프장이 파산하는 원인이 되었습니다.

이와 같이 80년대 말에 높은 회원권 분양이 가능하였던 것은 급격한 국민소득의 증가(1985년 GNP 11344달러에서 1991년 GNP 28284달러)와 레저지향이 물질에서 정신 중심으로 바뀌면서 골프가 각광을 받는 스포츠로 자리잡았기 때문이었습니다.
거품이 발생한 1985년도에 동경에 소재하고 있는 16개 골프장의 평균 회원권 가격은 2062만엔(2억630만원-당시환율 10배 가정)이 1990년에는 9908만엔(9억9천8십만원)으로 480%의 성장률이 나타났습니다.

그러나 골프 수요와 공급이 1991년을 경계로 공급과잉 상태로 전환되면서 골프가 가지고 있던 과거의 위상이 바뀌게 됩니다. 더욱이 지난 10여년간 일본 경제의 디플레이션 현상으로 이러한 시장의 수급 상황은 더욱 악화 되었으며, 이에 더하여 인구구조의 변화(출생률 저하, 실업률 증가 등)가 영향을 미쳐 더더욱 깊은 침체의 늪 속으로 빠져들었습니다.

이러한 결과 1991년 이후 2002년 12월말까지의 법적으로 정리한 건수가 251건에 이르렀고 부채 총액도 8조6362억엔(86조원정도)이었습니다.
이와 같은 일본 골프 시장의 상황을 살펴본 바에 의하면, 급격한 골프붐에 의해서 만들어진 거품은 언젠가 빠지게 되어있기 때문에 우리 나라의 경우에는 이와 같은 상황(골프장 과잉 공급)이 초래하지 않도록 적절히 컨트롤 할 수 있는 정책이 필요합니다. 특히 비전문가의 미시적 안목에 의한 조급한 의사 결정은 무분별하게 골프장을 개발하게 하는 요인이 됩니다.

따라서 협회나 행정부 차원에서 근본적이면서도 미래지향적인 골프장 공급정책과 골프장 시장 안정화 정책을 추진해야 할 것입니다. 더불어 회원을 보호할 수 있는 회원계약 보호법 등을 만들어 혹시라도 경제적 환경 변화에 따라 발생 할 수 있는 예탁금 시장의 혼란을 미연에 방지 할 수 있는 방안이 절실합니다. 그러나 우리의 경우 아직은 골프장 공급이 부족한 실정입니다.(서울 근교에 해당합니다.) 또한 공급이 특정 지역에 집중되어 있습니다. 그리고 기존의 공급업차측의 서비스 마인드가 부족한 현실입니다.

따라서 이러한 현상을 조정하면서 국민스포츠로 거듭날 수 있는 종합적인 대책(수급조정,균형발전 모델, 서비스마인드 모델)이 적극 필요한 시점이라고 할 수 있겠습니다.

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상기의 내용은 저희 회사 지식관리 프로그램에 기재 되어 있는 내용입니다.
일본의 무분별한 공급과잉의 수준에 미치지는 못하여 비교하기에는 다소 무리라 할 수 있겠지만 [타산지석]삼아 회원,공급자,관련시장 종사자 모두가 공존하며 WIN WIN 할 수 있는 터를 잡아야 겠기에 게시합니다.

감사합니다.